Guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare: costi, iscrizione a ruolo, termini per la trascrizione e cancellazione della trascrizione
Guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare.
Il pignoramento immobiliare è l’atto con cui si inizia l’esecuzione forzata. Con il pignoramento si imprime sul bene oggetto di esecuzione un vincolo di indisponibilità, con lo scopo di procedere alla vendita forzata dell’immobile di proprietà del debitore, al fine di distribuire il ricavato dalla vendita al creditore procedente e ai creditori intervenuti nell’esecuzione.
Il pignoramento è un atto a formazione progressiva, nel senso che si perfeziona con la notifica al debitore e la successiva trascrizione presso i registri immobiliari della conservatoria competente. Con la trascrizione nei registri immobiliari il pignoramento viene reso opponibile ai terzi, che da quel momento vengono a conoscenza della pendenza della procedura sull’immobile.
La mancata trascrizione del pignoramento immobiliare nel termine, prima del deposito dell’istanza di vendita, avrà effetti determinanti sulla procedura: non si potrà procedere alla vendita e il Giudice dovrà dichiarare l’estinzione dell’esecuzione.
Guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare: come inizia l’esecuzione immobiliare
L’avvio esecuzione immobiliare viene preceduto dalla notifica dell’atto di precetto. Con tale atto il creditore intima il debitore a pagare la somma per capitale, interessi e spese in un termine non inferiore a dieci giorni dalla notifica, avvertendolo che, in difetto di pagamento, darà avvio all’esecuzione forzata.
Dalla notifica dell’atto di precetto decorre il termine di 90 giorni entro il quale il creditore deve iniziare l’esecuzione mediante notifica dell’atto di pignoramento, a pena di inefficacia del precetto stesso (481 c.p.c.). Una volta notificato l’atto di precetto, in mancanza di pagamento spontaneo da parte del debitore, il creditore potrà notificare, nel termine di 90 giorni dall’anzidetta notifica, l’atto di pignoramento immobiliare.
In merito alla notifica e alla forma dell’atto di pignoramento immobiliare, risulta esaustivo l’art. 555 c.p.c. il quale dispone “Il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto nel quale gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l’ingiunzione prevista nell’articolo 492.
Immediatamente dopo la notificazione l’ufficiale giudiziario consegna copia autentica dell’atto con le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari, che trascrive l’atto e gli restituisce una delle note. Le attività previste nel comma precedente possono essere compiute anche dal creditore pignorante, al quale l’ufficiale giudiziario, se richiesto, deve consegnare gli atti di cui sopra.”
Dalla lettura della norma risulta con evidenza che il pignoramento immobiliare si esegue mediante “notificazione al debitore e successiva trascrizione” dell’atto di pignoramento, del quale vengono riprodotti i tratti essenziali. Pertanto, la notifica dell’atto in questione non è da sola sufficiente a dispiegare tutti i suoi effetti. Ciò significa che, in mancanza di trascrizione, il pignoramento non può dirsi completo.
Che cosa significa trascrizione del pignoramento?
Per trascrizione del pignoramento si intende quell’attività finalizzata a rendere conoscibile e opponibile ai terzi l’atto di pignoramento notificato e, dunque, l’impressione del vincolo pignoratizio sui beni oggetto della procedura.
La pubblicità, che si ottiene con la trascrizione, consente di avere certezza di una determinata situazione giuridica, anche ai fini della prevalenza rispetto ad un altro evento trascritto (trascrizione e iscrizioni precedenti e successive).
Si pensi ad altri creditori i quali, senza trascrizione, potrebbero non venire mai a conoscenza della pendenza dell’esecuzione immobiliare (nella quale potrebbero intervenire) oppure un terzo possibile acquirente il quale, vedendo la trascrizione, saprà che l’immobile è sottoposto ad esecuzione forzata e dunque non potrà essere alienato dal proprietario con una compravendita.
Il riferimento normativo per la trascrizione è l’art.555 c.p.c. rubricato “forma del pignoramento”: “Immediatamente dopo la notificazione l’ufficiale giudiziario consegna copia autentica dell’atto con le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari, che trascrive l’atto e gli restituisce una delle note. Le attività previste nel comma precedente possono essere compiute anche dal creditore pignorante, al quale l’ufficiale giudiziario, se richiesto, deve consegnare gli atti di cui sopra.”
Nella prassi alla trascrizione provvede il creditore. Il creditore, dopo aver ricevuto dall’ufficiale giudiziario l’atto di pignoramento immobiliare notificato al debitore, presenta al conservatore dei registri immobiliari la richiesta di trascrizione del pignoramento, presentando una copia autentica dell’atto notificato e una nota di trascrizione. creditore stesso. La conservatoria trascrive l’atto e restituisce una delle note al creditore.
Costo trascrizione del pignoramento
Per inoltrare la richiesta di notifica dell’atto di pignoramento immobiliare all’ufficiale giudiziario, il creditore dovrà predisporre oltre all’originale dell’atto, anche di tante copie quanti sono i destinatari, e una copia dell’atto di pignoramento ad uso trascrizione (a meno che non provveda successivamente ad estrarre la copia autentica dal fascicolo telematico, provvedendo egli stesso all’autentica nella qualità di avvocato).
Nel caso all’autentica provveda l’avvocato, non vi sono costi vivi da sostenere. Se vi provvede l’ufficiale giudiziario, sarà necessario apporre sull’originale dell’atto di pignoramento una marca da bollo pari ad € 11,54 (per gli atti fino a 4 pagine) o di € 13,47 (se l’atto è più di 4 pagine).
Quanto, poi, al costo della trascrizione dell’atto di pignoramento, lo stesso è pari a € 299,00 per imposta di bollo, imposta ipotecaria, tassa ipotecaria, da pagare con modello F24 ELIDE, inserendo i seguenti dati:
- 200 per imposta ipotecaria T92T
- 59 per imposta di bollo T91T
- 40 per tassa ipotecaria T93T
Durata della trascrizione
La trascrizione del pignoramento immobiliare conserva il suo effetto per 20 anni. Pertanto, se non rinnovata diviene inefficace con conseguente estinzione della procedura annessa.
In merito dispone l’art. 2668 ter c.c. rubricato “Durata dell’efficacia della trascrizione del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo sugli immobili”, il quale richiamando l’art. 2668 bis c.c. estende anche alla trascrizione in oggetto la durata massima di 20 anni.
Qualora la stessa non venga rinnovata, come anticipato, la procedura esecutiva immobiliare deve essere dichiarata estinta, difatti “in materia di esecuzione immobiliare, ai sensi dell’art. 2668-ter c.c., la mancata rinnovazione della trascrizione del pignoramento nel termine ventennale – rilevabile anche d’ufficio dal giudice – determina la caducazione del processo esecutivo, ivi compreso il pignoramento, restando preclusa la possibilità per l’interessato di procedere ad una rinnovazione tardiva, di sua iniziativa o su termine concesso dal giudice dell’esecuzione, ancorata all’originario pignoramento, sebbene divenuto sensibile ad atti di disposizione medio tempore posti in essere da parte del debitore pignorato” (Cass. 11/03/2016, n. 4751; cfr. Cass.Civ. 1891/2019)
Conseguenze della mancata trascrizione del pignoramento immobiliare
Se il pignoramento non viene trascritto, il Giudice non potrà ordinare la vendita del compendio pignorato. La stessa Suprema Corte, con la sentenza n. 7998/2015, ha confermato la formazione progressiva del pignoramento, ha spiegato che “la trascrizione ha la funzione di completare il pignoramento, non solo consentendo la produzione dei suoi effetti sostanziali nei confronti dei terzi e di pubblicità notizia nei confronti dei creditori concorrenti, ma ponendosi anche come presupposto indispensabile perché il giudice dia seguito all’istanza di vendita del bene.”
In assenza di trascrizione, il Giudice non potrà pertanto disporre la vendita del compendio pignorato.
Iscrizione a ruolo
Una volta notificato il pignoramento e ricevuta la copia notificata dall’ufficiale giudiziario, il creditore procedente deve iscrivere a ruolo il pignoramento immobiliare. L’art. 557 c.p.c. dispone che il creditore “deve depositare nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, del precetto e dell’atto di pignoramento e della nota di trascrizione entro quindici giorni dalla consegna dell’atto di pignoramento”. Oltre a quanto previsto dalla norma, il creditore al momento dell’iscrizione a ruolo, dovrà depositare con la nota di iscrizione a ruolo anche il contributo unificato e la marca da bollo, per un importo di 278 euro per il primo e 27 euro per la seconda.
Depositato il tutto, il “cancelliere forma il fascicolo dell’esecuzione”.
Il termine per la trascrizione del pignoramento
L’ultimo comma dell’art. 557 c.p.c. dispone che “il pignoramento perde efficacia quando la nota di iscrizione a ruolo e le copie dell’atto di pignoramento, del titolo esecutivo e del precetto sono depositate oltre il termine di quindici giorni dalla consegna al creditore”.
L’ultimo comma non prevede il deposito, a pena di inefficacia del pignoramento, della nota di trascrizione del pignoramento richiamata invece dalla prima parte della norma stessa. Sul punto si è sviluppata copiosa giurisprudenza, secondo la quale la nota di trascrizione del pignoramento deve essere depositata nel fascicolo telematico nel termine di quindici giorni dalla restituzione da parte del conservatore dei registri immobiliari, a pena di inefficacia del pignoramento e dunque di estinzione della procedura esecutiva (cfr. Cass. Sez III civ 17367/11, 7998/15 e 4751/16).
In particolare, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 4751 del 2016 ha disposto che “…senza deposito della nota di trascrizione del pignoramento, il processo esecutivo non può avere corso come evidenzia la sanzione della perdita di efficacia, che si riferisce… anche al mancato deposito della nota di trascrizione (con l’avvertenza che, evidentemente, sarà possibile il rilievo di eventuali fattispecie giustificative di una rimessione in termini in caso di inosservanza del termine”).
La trascrizione inoltre deve avvenire prima del deposito dell’istanza di vendita. Il pignoramento dunque diviene inefficace e se la trascrizione viene effettuata dopo il deposito dell’istanza di vendita. Ci sono però orientamenti giurisprudenziali difformi.
Guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare: cancellazione della trascrizione del pignoramento
Con la cancellazione della trascrizione del pignoramento, i terzi potranno venire a conoscenza del fatto che su quel bene non esiste più il vincolo pignoratizio, in quanto potranno vedere che la trascrizione del pignoramento è stata annotata a cancellazione.
La cancellazione della trascrizione si esegue mediante richiesta al conservatore dei registri immobiliari di annotamento di cancellazione, presentando: un titolo idoneo (che può essere ad esempio l’ordinanza di estinzione della procedura esecutiva immobiliare con ordine di cancellazione, purchè munita di certificato di non opposizione nei venti giorni rilasciato dalla cancelleria del Giudice dell’esecuzione), una nota e la ricevuta di pagamento delle imposte (F24 elide quietanzato).
Il costo della cancellazione della trascrizione del pignoramento è pari a € 294,00 e si esegue mediante pagamento di modello F24 ELIDE, inserendo i seguenti dati:
- 200 per imposta ipotecaria T92T
- 59 per imposta di bollo T91T
- 35 per tassa ipotecaria T93T
La cancellazione della trascrizione può essere compiuta al ricorrere delle seguenti ipotesi:
1) Conclusione della procedura esecutiva immobiliare: la trascrizione vinee cancellata al termine della procedura esecutiva. Con il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c. il Giudice dell’esecuzione “trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’aggiudicatario a norma dell’articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento”. Alla cancellazione provvede il delegato alla vendita.
2) Estinzione della procedura esecutiva ex art. 624 c.p.c. il quale prevede che nei casi in cui venga disposta la sospensione dell’esecuzione ai sensi degli art. 615 e 619 c.p.c. (opposizione all’esecuzione ed opposizione di terzo) (o anche opposizione agli atti esecutivi per estensione all’ art. 618 dell’ultimo comma) se l’ordinanza del Giudice non viene reclamata, o viene confermata in sede di reclamo, ed il giudizio di merito non viene introdotto,” il giudice dell’esecuzione dichiara, anche d’ufficio, con ordinanza, l’estinzione del processo e ordina la cancellazione della trascrizione del pignoramento, provvedendo anche sulle spese”.
3) Estinzione della procedura esecutiva ex art. 632 c.p.c. il quale dispone che “ con l’ordinanza che pronuncia l’estinzione è disposta sempre la cancellazione della trascrizione del pignoramento”. Ogni qual volta, per qualsiasi ragione, venga disposta l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare (ad esempio per rinuncia del creditore procedente) deve essere “sempre” disposta parimenti la cancellazione della trascrizione del pignoramento.
Grazie per aver letto la nostra guida alla trascrizione del pignoramento immobiliare. Siamo a disposizione per qualsiasi dubbio o chiarimento.
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